Na czym polega kryzys na rynku nieruchomości? Skąd się w ogóle wziął bierze? Jakie mogą być jego skutki? Czy to nie jest tylko straszenie? – oto kilka pytań, wiążących się z nieruchomościami – najpopularniejszym tematem biznesowym w naszym kraju.
Co to jest kryzys?
Aby na te pytanie odpowiedzieć, trzeba zrozumieć, dlaczego ludzie w ogóle nieruchomości kupują? A także, dlaczego w pewnych sytuacjach rodzi się kryzys, w czasie którego ludzie nie mogą nieruchomości kupić, albo sprzedać?
Zanim odpowiemy na powyższe pytania, ustalmy co to jest kryzys.
Otóż, kryzys – tak na rynku nieruchomości, jak i we wszystkich innych sektorach gospodarki – to taki stan, w którym podaż przekracza popyt. Innymi słowy, więcej jest sprzedających niż kupujących; więcej produktów na sprzedaż, niż chętnych do ich nabycia. W skali makro, kryzys to stan, kiedy siła nabywcza strony kupującej (popyt) jest niższa od oczekiwań finansowych strony sprzedającej (podaż).
W gospodarce wolnorynkowej dochodzi do transakcji kupna/sprzedaży wtedy, gdy obie strony dobrowolnie uznają, że jeśli się na transakcję tę zdecydują, zrobią lepiej niż w przypadku, gdy z niej rezygnując. Decydując się na sprzedaż domu, czy mieszkania, sprzedający musi znaleźć kogoś, kupującego, kto spełni jego wymagania cenowe czy jakieś inne, bo tylko wtedy do transakcji dojdzie. W przeciwnym razie ani sprzedający nie osiągnie swego celu, i nie sprzeda, ani kupujący swego, to znaczy domu nie kupi.
Po co ludziom dom?
Dom to dach nad głową, siedlisko, schronienie, miejsce do mieszkania, centrum życia rodzinnego, wylęgarnia tradycji, ale także majątek. John D. Rockefeller już ponad 100 lat temu zwrócił uwagę, że kupno domu/mieszkania to największa, najważniejsza, ale i najkosztowniejsza transakcja w życiu człowieka. Co więcej, w chwili gdy liczba ludzi na Ziemi rośnie, miejsca, w których mogliby znaleźć swoje siedlisko, nie tylko nie przybywa, lecz raczej ubywa. Grunt, parcela, ziemia pod budowę – poza obszarami, w których człowiek niechętnie mieszka: dżungle, lodowce, obszar Antarktydy i Arktyki, pustynie, bagna i inne nieużytki – to dobra rzadkie. Liczba osób chętnych do ich przejęcie jest mniejsza niż ilość takich miejsc. Takich miejsc jest z reguły nadmiar.
Im bardziej dana parcela ziemska jest atrakcyjna, tym więcej ludzi chce ją nabyć, tym bardziej staje się ona rzadka, czyli znajduje się w niedoborze. Nie znaczy to wcale, że jeśli Jan bardzo chce posiadać lub wybudować dom, to mu zabraknie ziemi, materiałów, albo pracowników, którzy ten ostatni postawią. Gdyby tych elementów zaczęło akurat z jakiegoś powodu zaczęło brakować, ich cena pójdzie w górę, i zaraz się znajdą. Zabraknąć może dopiero wtedy, gdyby każdy z nas chciał je posiadać. Dla wszystkich nie brakuje tylko słonej wody i powietrza. Resztę trzeba w jakiś sposób reglamentować.
Kwestia ceny
Mimo silnego parcia na posiadanie nieruchomości, przychodzą takie chwile, kiedy domów, czy innych nieruchomości jest więcej niż chętnych na nie. Nie znaczy to, że masy ludzi przestały chcieć mieszkać w nieruchomościach, lecz tylko tyle, że zdaniem wielu z potencjalnych nabywców, cena, jakiej żądają od nich posiadacze domów/mieszkań, którzy wystawili je na sprzedaż jest za wysoka. Innymi słowy, rynek, czyli grupa potencjalnych nabywców rezygnujących z nabycia domu/mieszkania przekazuje im komunikat: „po tej cenie to my tego nie kupimy”. Dlaczego? Bo wartość tych nieruchomości nie uzasadnia żądanej za nie ceny.
Jaki tu problem? – zapyta większość z was. Jeśli X domaga się za swoja posiadłość za dużo, a mimo to pragnie ją sprzedać, powinien obniżyć cenę. Poza tym, kto powiedział, że każdy musi mieć własny dom? Można przecież mieszkanie wynająć.
Czym właściciel nieruchomości ryzykuje w czasie kryzysu gospodarczego?
Jest problem
Wiemy już, że kryzys, to taki stan gospodarki, w którym podaż przekracza popyt. Jest to pośrednio odpowiedź na powyższe pytania. Jeśli właściciel domu, nie zwracając uwagi na sytuacje kryzysową, potraktuje go jako swoją rezydencję i będzie w nim mieszkał, tak jak mieszkał do tej pory, kryzys niczego w jego przypadku nie zmieni. Bardzo prawdopodobne, że spadnie wartość jego nieruchomości, ale dopóki jej nie zechce zbyć, albo głębiej zadłużyć nie ma to znaczenia. Wprawdzie banki w Polsce zastrzegają sobie – w przypadku spadku wartości zastawu poniżej wolumenu pożyczki hipotecznej – prawo domagania się uzupełnienia różnicy spadku, jednakże tak długo jak długo właściciel spłacać będzie swoje raty terminowo i w odpowiedniej wysokości, nikomu do głowy nie przyjdzie pomysł wyceniania wartości hipoteki.
Sytuacja komplikuje się nieco, z chwilą, gdy dłużnik/właściciel np. z powodu trudności w biznesie, albo utraty pracy zacznie opóźniać, lub nie daj Boże, omijać swoje raty. Wówczas bankowi zapala się światełko alarmowe. Zaczyna szukać przyczyny i sięgać po środki zapobiegawcze. Może wtedy zmienić warunki kredytu – rzecz jasna na gorsze. Następnym krokiem będzie wysłanie ostrzeżenia, że w przypadku dalszych opóźnień w terminowej spłacie długu, zażąda natychmiastowej spłaty całego kredytu.
Tak właśnie działają banki. Dopóki mamy pieniądze i radzimy sobie bez nich, zarzucają nas ofertami super korzystnych kredytów. Kiedy jednak spotyka nas nieszczęście, czy noga się powinie, wówczas bezpardonowo nam dokopują. Aby się przed takim postępowaniem zabezpieczyć, doradzam rozmowę z bankierami zanim oni zaczną z nami rozmawiać. Wprawdzie rozmowa taka nie daje gwarancji wyjścia z problemu obronną ręką, zapewnia jednak dużo korzystniejszą pozycję, niż pozostawienie problemów samych sobie.
Rozmawiaj z bankierem
Wierzyciel, czyli posiadacz domu, który ma problemy ze spłatą jest zwykle pierwszym, który wie o tym, że ma problem. Żaden odpowiedzialny czy mądry człowiek nie traci pracy z dnia na dzień. O tym, że w firmie jest źle wiemy przeważnie dużo wcześniej. I właśnie wtedy, gdy się tego dowiemy, należy czym prędzej udać się do urzędnika bankowego i porozmawiać: co by było, gdyby? On nam wtedy przygotuje odpowiedź, która będzie formą planu ratunkowego w najgorszej możliwej sytuacji. Jeśli plan okaże się zbyteczny, i mimo kryzysowych zwolnień pracy nie stracimy, albo znajdziemy inny sposób na sfinansowanie rat kredytu, tym lepiej. Wyjdziemy na odpowiedzialnych, dzielnych klientów, z którymi warto robić biznes, bo chuchają na zimne. Jeśli nie, to i tak zostaniemy potraktowani lepiej niż w przypadku, gdy to bank nas przydybie na spóźnieniu spłaty czy innym grzechu.
Zakończy się to najprawdopodobniej na chwilowym zmniejszeniu raty pożyczki hipotecznej do wysokości odsetek (pamiętajmy, że przez ten czas nie spada nam wysokość kapitału). Jeśli spłacanie „tylko odsetek” ma miejsce już po kilku latach trwania spłaty, różnica może być znaczna. Na początku okresu spłaty, najprawdopodobniej będzie niewielka. W każdym razie, to zawsze jest jakaś ulga. Ceną za nią będzie wydłużenie okresu spłaty, ale netto nie stracimy nic.
Restrukturyzacja
Gdyby problem się przedłużał, bank może wypowiedzieć umowę pożyczkową, a na pewno zmienić jej warunki. Nie jesteśmy klientem klasy A, lecz B minus. Z tego powodu, nie mogą nam dać na 3 procent plus „jakiś tam indeks”, lecz na 6 procent „plus indeks”. Mogą też skrócić okres spłaty, albo dać nam termin, do jakiego pozwolą nam poruszać się na wolniejszym biegu. Warunki w takich przypadkach są kwestią negocjacji i jeden pan Bankier wie, czego możemy oczekiwać. Dla wzmocnienia naszych argumentów powinniśmy np. skonsolidować kredyt hipoteczny z zadłużeniem na kartach kredytowych, albo spłacić karty, cokolwiek, byleby pokazać że proces restrukturyzacji długu posuwa się we właściwym kierunku.
Znałem wiele osób, które znalazły się w podobnych tarapatach. Niektórzy z nich wynajmowali mieszkanie/dom lokatorom, przeprowadzając się do rodziny czy do znajomych, a uzyskany czynsz nieśli do banku, żeby skala zwłoki była jak najmniejsza. Problem w tym, że o ile w czasie kryzysu znalezienie lokatorów nie przysparza większych trudności, o tyle trzeba pamiętać, że tymi lokatorami mogą być osoby w sytuacji podobnej do naszej, albo tacy, którym również grozi bezrobocie. Dlatego właśnie tak ważne jest utrzymywanie pogotowia gotówkowego w wysokości co najmniej 6 miesięcznych rat.
Nie chcę krakać, ale jeśli kryzys jest ciężki, albo się przedłuża, żadna z powyższych opcji może nam nie wystarczyć. Co zrobić wtedy, gdy wykorzystaliśmy arsenał półśrodków bankowych, albo po prostu bank stracił cierpliwość. (Banki w czasie kryzysów gospodarczych też odczuwają kryzys, chociażby właśnie z powodu takich złych kredytów, jak nasz).
Jan M Fijor
